Soluções para a alta extraordinária do índice IGP-M

Não é novidade que o cenário de pandemia, ocasionado pelo vírus COVID-19, trouxe mudanças significativas para o mercado e aumento extraordinário de preço em diversos setores. Próximo a essa realidade está o setor de locação de imóveis, que também tem enfrentado as consequências de uma economia instável, especialmente, no momento de renovação contratual em razão do popular IGP-M.


O índice Geral de Preço do Mercado (IGP-M), utilizado tradicionalmente para reajustar contratos de aluguéis, teve uma variação extraordinária nos últimos 12 meses, atingindo 37,04%, segundo divulgado pela Fundação Getúlio Vargas 1 . O acúmulo anual bateu recorde, registrando a maior alta em 25 anos.


Para compreender este aumento expressivo é necessário apontar que o IGP-M é resultado da média ponderada de três taxas, sendo elas: Índice de Preços por Atacado (IPA) com 60%, Índice de Preço ao Consumidor (IPC) com 30% e índice Nacional de Custo da Construção (INCC), com 10%.


A maior representatividade do índice está na taxa que calcula a evolução de produtos do agronegócio e da indústria no setor de atacado (IPA), não se mostrando, por este ponto, o índice mais adequado para reajuste de contrato de locação. Especialistas indicam que o Índice de Preços ao Consumidor Ampla (IPCA) seria o mais adequado para correção dos contratos de aluguéis, por representar adequadamente o aumento do custo de vida.


Frente a esta realidade de uma alta extraordinária, a indicação dos especialistas permeou na realidade de muitos locatários neste último ano, visto que, de forma imprevisível, o reajuste previsto em contrato tornou o valor mensal excessivo e desequilibrado pela aplicação do IGP-M, levando muitos inquilinos a questionar qual seria a solução.


Duas palavras ressoaram entre inquilino e locador: renegociação e revisão contratual.


A primeira alternativa a ser buscada pelo locatário é negociação amigável com locador do imóvel. A instabilidade econômica atuou para ambas partes no cenário atual, de modo que deve ser estabelecida uma comunicação amigável na busca de um equilíbrio contratual.


Para tanto, nesta negociação, o locatário pode se valer de argumentos sólidos, a exemplificar, histórico de bom pagador e zelo do imóvel, lembrar o locador o cenário novo e incerto trazido pela pandemia e, evidentemente,estar disposto a ceder em alguns pontos que torne o contrato equilibrado.


Não havendo sucesso na alternativa anterior, o locatário possui a opção de ingresso de uma medida judicial para revisão do valor da locação. Isso porque, conforme já evidenciado acima, a alta do IGP-M causou uma brusca e imprevisível desvantagem para os locatários, enquanto os contratos de locação tornaram-se excessivamente vantajosos para locadores.


A revisão contratual por meio de análise do poder judiciário encontra fundamento pela teoria da imprevisão prevista nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, os quais preveem a possibilidade de revisão das obrigações contratadas em razão da onerosidade excessiva em decorrência de fatos extraordinário e imprevisíveis. Por esse fundamento, as cláusulas contratuais passam a ser revisadas a fim de que seja garantido o cumprimento das obrigações de forma mais equilibrada e duradora.


Nos casos em que houve a discrepância contratual pelo IGP-M, o Judiciário tem apontado um direcionamento para a manutenção do equilíbrio contratual, qual seja, a revisão dos contratos de locação com a substituição do índice de reajuste inflacionário por um que, por sua vez, se mostre mais equilibrado e adequado a relação locatícia.


Não obstante cada caso precise ser analisado isoladamente, a alternativa adotada com frequência pelo Judiciário tem sido a alteração do IGP-M pelo o IPCA, haja vista que este acumulou no período de 12 meses apenas 6,76%, enquanto o IGP-M 37,04%, no mesmo período.


Válido registrar que, conforme já lembrado, cada caso deve ser estudado dentro da realidade do locatário e locador, buscando preservar e garantir que os contratos sejam cumpridos e os anseios dos contratantes sejam atendidos, não trazendo nenhum ônus excessivo superveniente a ser suportado por apenas uma das partes.


Logo, locador e locatário devem estar abertos as novas possibilidades de negociação, buscando um diálogo amigável e garantindo a continuidade do negócio através da boa-fé objetiva. Para isto, ambas partes podem se valer do auxílio de um advogado especialista, a fim de que se alcance uma solução justa e equilibrada.

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