Condomínios podem proibir Airbnb? Entenda o que o STJ decidiu

Novas empresas de cunho digital têm desafiado a dinâmica social e, também, a legislação. Empresas como Netflix, Whatsapp, Uber, Spotify e Airbnb transformaram nosso entretenimento, nossa comunicação, nosso meio de transporte e até o modo como nos hospedamos.


No que tange ao Airbnb, serviço global que permite que pessoas compartilhem seus imóveis ou cômodos em troca de um valor mais em conta que o serviço tradicional de hotelaria, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, recentemente, que os condomínios podem proibir sua utilização em um caso específico.


No caso analisado pelo Tribunal, o condomínio previa a destinação residencial das unidades e a proibição expressa de atividade comercial e de hospedagem. Além disso, os condôminos queixaram-se sobre insegurança, desordem, ausência de cumprimento das regras e alta rotatividade de pessoas estranhas à convivência, alegando que tal imóvel, subdividido em vários cômodos, estava sendo utilizado como hostel.


O STJ entendeu que o serviço, nesse caso, caracterizou hospedagem remunerada, e não aluguel por temporada, como previsto na legislação. Isto é, o tribunal entendeu que ocorreu desvio de finalidade, o que violaria as regras do condomínio.


Não está proibida, contudo, a utilização de tal plataforma digital. O caso julgado é dotado de muitas particularidades. Assim, não se forma um precedente vinculante, o que significa dizer que nem todos estarão proibidos de usar o Airbnb em situações parecidas, embora a tendência esperada é que juízes e desembargadores utilizem os mesmos argumentos em situações semelhantes.


A empresa, que participou do julgamento como assistente, aduziu que "a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões”. Destacou, ainda, que, segundo os ministros, a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, de modo que a decisão não determina a sua proibição.


Se, por um lado, o caso foi importante para a manifestação da legalidade do segmento de hospedagem por intermédio de aplicativos, como o Airbnb, o que promove a livre concorrência e a inovação, por outro, é um exemplo de como é preciso ter cautela com os poderes concedidos ao condomínio, por convenção.


Possíveis exigências, como obrigatoriedade de ficha cadastral completa, antecedentes criminais, controle de portaria quanto à entrada e saída de hóspedes e veículos, limitação de pessoas por apartamento, restrições ao uso de áreas comuns, entre outros, podem se tornar demasiadamente burocráticas e abusivas, ao passo que proibir por completo o aluguel do imóvel via Airbnb, em convenção, implicaria em um completo retrocesso e inviabilizaria o direito individual de propriedade do indivíduo.


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